การจะมีบ้านสักหลังไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะจำเป็นต้องมีเงินก้อนระดับหนึ่ง จึงทำให้คนส่วนมากที่ไม่มีเงินดาวน์ หรือมีเงินก้อนไม่พอ หลายคนจึงหันมาเลือก บ้านเช่าซื้อ แทน ซึ่งเป็นการซื้อบ้านแบบผ่อนค่าเช่า ให้แก่เจ้าของบ้านไปทีละงวด พอถึงงวดสุดท้ายบ้านนั้นก็จะตกเป็นของผู้เช่านั่นเอง และบทความนี้ พี่ไว้ใจ ก็ได้ รวบรวมทุกเรื่องควรรู้ ก่อนเลือกเช่าซื้อบ้าน มาให้สำหรับคนที่สนใจอยากมีบ้านสักหลัง แต่เงินก้อนยังไม่พอ วิธีการซื้อแบบนี้มีรายละเอียดขั้นตอนอย่างไร ? มีปัญหาหรือข้อควรระวังอะไรบ้างที่เพื่อน ๆ ต้องรู้เอาไว้ก่อนตัดสินใจ ? ใครพร้อมแล้วตามพี่ไว้ใจมาดูกันได้เลย
เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ
- บ้านเช่าซื้อ การเช่าซื้อบ้าน คืออะไร?
- เอกสารที่ต้องเตรียมในการเช่าซื้อบ้าน
- ขั้นตอนการเช่าซื้อบ้านกับเจ้าของ
- ปัญหาและข้อควรระวังในการ เช่าซื้อบ้าน
บ้านเช่าซื้อ หรือ การเช่าซื้อบ้าน คืออะไร ?
บ้านเช่าซื้อ คือรูปแบบการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบหนึ่ง ซึ่งแทนที่เรา (คนซื้อบ้าน) จะต้องผทำเรื่องกู้ซื้อบ้าน จ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นกับทางธนาคาร ก็เปลี่ยนมาเป็นทำเรื่องผ่อนจ่ายให้กับเจ้าของบ้านโดยตรงแทน
โดยเป็นในรูปแบบ การจ่ายเงินค่าเช่าในแต่ละงวด เช่น วัน เดือน ปี หรือ ไตรมาส ขึ้นอยู่กับลักษณะของสัญญานั้น ๆ ว่าจะกำหนดครบอายุสัญญาเมื่อไหร่ และเมื่อผ่อนหรือจ่ายครบตามสัญญา เมื่อนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะเป็นของผู้เช่า
ซึ่งรูปแบบการเช่าซื้อบ้านนี้ เหมาะสำหรับผู้ที่อยากซื้อบ้านแต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ หรือกู้ซื้อบ้านกับธนาคารยาก ไม่จำเป็นต้องมีประวัติการเงิน หรือเครดิตการเงินดีมาก หรือติดหนี้อยู่ก็สามารถกู้ได้ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจกับเจ้าของบ้าน และผู้เช่าซื้อเป็นสำคัญ
เอกสารที่ต้องเตรียมในการ เช่าซื้อบ้าน
สัญญาเช่าซื้อ คือ สัญญาที่เจ้าของทรัพย์สิน เอาทรัพย์สินของตนออกให้ผู้อื่นเช่า เพื่อใช้สอยหรือเพื่อให้ได้รับประโยชน์ และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์นั้น หรือจะให้ทรัพย์สินที่เช่าตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อ
เมื่อได้ใช้เงินจนครบตามที่ตกลงไว้ โดยการชำระเงินเป็นงวด ๆ จนครบตามข้อตกลง และสัญญานี้ต้องทำเป็นหนังสือเท่านั้น ไม่สามารถพูดปากเปล่าได้ และต้องมีสำเนาเอกสารสัญญาเช่าซื้อคนละฉบับ โดยเอกสารประกอบการทำสัญญา ที่ทั้งสองฝ่ายต้องใช้ มีดังนี้
ฝ่ายผู้ให้เช่า
1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
ฝ่ายผู้เช่าซื้อ
1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
3. เอกสารรับรองรายได้ (ถ้ามี)
ตัวอย่างรายละเอียด ที่ควรระบุไว้ใน แบบฟอร์มสัญญาเช่าซื้อ
– ตารางการชำระเงินค่าเช่าซื้อในแต่ละงวด เช่น งวดที่เท่าไหร่ วันที่ชำระเงิน และจำนวนเงิน
– ยอดรวมจำนวนค่าเช่าซื้อทั้งหมด
– อัตราค่าชดเชย กรณีที่ผิดสัญญา
– ข้อกำหนดให้ผู้เช่าซื้อจะไม่กระทำการหรือยินยอมให้กระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์สินที่เช่าซื้อแบบผิดกฏหมาย เพื่อป้องกันเหตุร้ายแรงที่อาจเกิดขึ้นได้
- ในกรณีผู้ให้เช่าซื้อมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยให้สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา ควรระบุด้วยว่า “ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิทำได้โดยให้มีหนังสือแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบล่วงหน้า…….วัน ก่อนมีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยโดยไม่เกินอัตราตามที่กฎหมายกำหนด”
- ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งย้ายที่อยู่หรือที่ทำงานจะต้องแจ้งให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ภายในเวลา……….วัน นับตั้งแต่วันที่ย้ายที่อยู่
ตัวอย่างฟอร์ม สัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคาร สำนักงานคดีอาญากรุงเทพใต้
Tips : ยอดเงินทั้งหมดในสัญญา ควรมีการวงเล็บจำนวนเงินเป็นตัวหนังสือ เพื่อความชัดเจนไว้ด้วย
ขั้นตอน เช่าซื้อบ้าน กับเจ้าของ
เมื่อเพื่อน ๆ ตัดสินใจดีแล้วว่าต้องการซื้อบ้านแบบเช่าซื้อกับเจ้าของ ขั้นตอนที่จะต้องทำมีดังนี้
1 สำรวจราคาประเมินบ้าน
เมื่อบ้านเช่าซื้อ ไม่ได้มีกระบวนการเหมือนกันกับการกู้ซื้อกับธนาคาร จึงทำให้ธนาคารไม่สามารถประเมินราคาบ้านให้เราได้ ฉะนั้น เพื่อน ๆ ต้องทำการสำรวจราคาตลาด และราคากลางเอง ตามเว็บไซต์ประกาศขาย โดยเปรียบเทียบกับโครงการบ้านใกล้เคียง ทำเลใกล้เคียง หรือพื้นที่ใช้สอยขนาดเดียวกันเป็นต้น หากราคาแพงเกินไป อาจต้องต่อรองราคากัน เพื่อให้ได้ราคาที่เป็นธรรมมากที่สุด
2 ทำสัญญาให้ชัดเจน
เพื่อให้การตกลงกันนั้น มีลายลักษณ์อักษร ไว้ยืนยันเมื่อเกิดกรณีต่าง ๆ ขึ้นในอนาคต ทั้งเรื่องของ จำนวนเงินที่ผ่อนรายเดือน อัตราดอกเบี้ยที่จะต้องเสีย และลักษณะของการถือครองกรรมสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ ไม่มีความรู้พอ ควรปรึกษาผู้รู้ที่สามารถอธิบายได้ชัดเจนว่า ต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง ทั้งเรื่องของหนังสือสัญญา และเรื่องของการส่งมอบ รวมถึงระยะเวลาของสัญญาด้วย
3 เซ็นสัญญา
เมื่อถึงขั้นตอนนี้ ต้องตรวจสอบให้แน่ใจอีกครั้งว่า สัญญามีรายละเอียดเกี่ยวกับระยะเวลาการขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเราหรือไม่ เพื่อป้องกันในกรณีที่ผ่อนครบแล้ว แต่เจ้าของไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ตามสัญญา
4 เก็บหลักฐานตอนชำระหนี้ให้ครบ
เก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐานการยืนยันว่า ชำระหนี้เรียบร้อยแล้ว เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการผิดสัญญา หรือเปิดช่องว่างให้เกิดข้ออ้าง ในการจะยกเลิกสัญญาภายหลังได้
ปัญหาและข้อควรระวังในการ เช่าซื้อบ้าน
ปัญหาอย่างหนึ่งที่การซื้อบ้านแบบเช่าซื้อ อาจพบเจอได้ ก็คือ เจ้าของบ้านเสียชีวิตก่อนหมดสัญญา ทำให้เกิดปัญหาเกี่ยวกับผู้รับมรดก เพราะบุคคลอาจเกิดเหตุตายจาก ก่อนหมดสัญญาได้ ในขณะที่ธนาคารนั้น จะมีความมั่นคงกว่ามาก ทางที่ดีควรเขียนรายละเอียดเรื่องนี้ระบุลงไปในสัญญาเช่าซื้อด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้ทายาทมาเรียกร้องทรัพย์สินคืนภายหลัง
นอกจากนี้ ปัญหาที่พบเจอบ่อยในการเช่าซื้อบ้าน คือเรื่อง ดอกเบี้ยที่ไม่มีโอกาสลด เหมือนกับการรีไฟแนนซ์ ของการผ่อนบ้านกับธนาคาร ฉะนั้น ผู้ซื้อควรมีการระบุเรื่อง ดอกเบี้ย ให้ชัดเจน กับเจ้าของบ้านตั้งแต่แรก
และอีกเรื่องก็คือ ความยืดหยุ่นของการผ่อนจ่าย หากเกิดวิกฤติหรือเหตุการณ์ที่ทำให้เราไม่สามารถผ่อนต่อได้ เช่น วิกฤติโควิด-19 ซึ่งผ่อนบ้านกับธนาคารยังมีมาตรการ “ผ่อนปรนการชำระหนี้” แต่การผ่อนบ้านกับเจ้าของโดยตรง อาจไม่มีข้อยกเว้นให้แบบนี้ ดังนั้น แนะนำให้เพื่อน ๆ ที่จะเช่าซื้อบ้านควรตกลงรายละเอียดกับเจ้าของบ้าน และระบุไว้ก่อนเซ็นสัญญาซื้อเช่าจะดีที่สุด
สรุปส่งท้าย
จะเห็นได้ว่าการซื้อบ้านแบบบ้านเช่าซื้อนั้น ก็มีข้อดีและข้อควรพึงระวังหลายด้าน ฉะนั้นเพื่อน ๆ ที่อยากจะซื้อบ้านด้วยวิธีการนี้ ต้องพิจารณาให้ดี ๆ ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะทำให้เรามั่นใจว่า จะได้กรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้าน เมื่อผ่อนหมดอย่างแน่นอน ก็คือ การทำสัญญาที่รัดกุม เน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญในรายละเอียดต่าง ๆ
หากไม่มั่นใจหรือยังลังเล เพื่อน ๆ ควรปรึกษาหรือสอบถามผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายก่อนได้ เพื่อความถูกต้องและไม่ประมาท เพราะอย่าลืมว่าการซื้อบ้านสักหลัง เป็นเหมือนการลงทุนระยะยาว ที่จะอยู่กับตัวเราไปอีกหลายสิบปี
