เมื่อพูดถึง “นายหน้าขายอสังหาฯ” หลายคนที่ไม่คุ้นชินกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมีเนียม อาจรู้สึกเป็นเรื่องไกลตัว แต่พอถึงเวลาที่ต้องการขายอสังหาหรือที่อยู่อาศัยทีไร ก็มักจะได้ยินคำนี้บ่อยมากขึ้น หลายคนเลยกังวลกันว่า จะมีหลักการในการติดต่อ และการให้ค่าตอบแทน เพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง ? ซึ่งบทความนี้ พี่ไว้ใจ ก็อยากชวนมาทำความรู้จักกับ นายหน้า และมาทำความเข้าใจเรื่องค่าจ้างหรือค่าตอบแทน รวมทั้งวิธีการคิดค่าใช้จ่ายว่า ค่านายหน้าตามกฎหมาย ต้องจ่ายเท่าไหร่ ? ต้องจ่ายตอนไหน ? และควรทำสัญญาจ้างอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ เพื่อเป็นข้อมูลสำหรับการติดต่อ ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของเพื่อน ๆ กันนะคะ
เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ
นายหน้าคือใคร มีบทบาทหน้าที่อย่างไร ?
ก่อนไปถึงเรื่องคิดค่านายหน้าตามกฎหมาย ว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ เรามาทำความรู้จักคร่าวๆ กันก่อนว่า นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คือใคร มีหน้าที่และความสำคัญยังไงกับการขายอสังหาฯ ของเรา
นายหน้าอสังหาฯ เป็นเหมือนตัวแทนของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ในการซื้อ-ขายทรัพย์สิน เป็นตัวกลางในการซื้อขาย รวมทั้งมีหน้าที่เป็นคนกลาง ในการประสานงาน เจรจาต่อรองการซื้อขาย ช่วยประเมินราคาขาย การวางแผนการตลาด หากลุ่มลูกค้าที่เหมาะสม รวมถึงจัดเตรียมเอกสารสัญญา เอกสารในการโอนซื้อขายทรัพย์สิน และการดำเนินการให้การซื้อขายนั้นสำเร็จลุล่วงไปได้
โดยที่เจ้าของทรัพย์สิน ก็จะต้องจ่ายค่าตอบแทนตามตกลง ให้แก่นายหน้าตามสัญญา ซึ่งก็ ไม่ได้มีกฎหมายระบุเอาไว้ชัดเจนว่า ค่านายหน้าตามกฎหมาย จะต้องจ่ายให้เท่าไหร่ หรือจ่ายกี่เปอร์เซ็นต์ แต่ก็ยังมีกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่รองรับ ควบคุมดูแลการทำงานของนายหน้าอยู่
วิธีการคิด ค่านายหน้าตามกฏหมาย
ค่านายหน้าตามกฎหมาย แม้ไม่ได้มีระบุเอาไว้ว่า จะต้องจ่ายค่านายหน้า กี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อเป็นค่าตอบแทน จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยส่วนมากแล้ว นายหน้าจะได้รับผลตอบแทน ประมาณ 3-5% ของราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจจะมีการปรับขึ้นลง ตามสัดส่วนของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ด้วย หรือในกรณีที่เป็นการเช่า และนายหน้าจะได้รับผลตอบแทน ประมาณ 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 12 เดือน
ตัวอย่างการคิดผลตอบแทนหรือค่านายหน้า
กรณีซื้อ
บ้านและที่ดินมีมูลค่า 10,000,000 ล้านบาท โดยตกลงตามสัญญาว่า จะจ่ายผลตอบแทนให้นายหน้า อยู่ที่ ร้อยละ 3 ของมูลค่าทรัพย์สิน เมื่อการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น เจ้าของทรัพย์สินจะเสียค่านายหน้า ต้องจ่ายค่านายหน้า เป็นเงิน 10,000,000 x 3% = 300,000 บาท
กรณีเช่า
นายหน้าช่วยหาผู้เช่าคอนโดมิเนียมในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยมีสัญญาเช่าขั้นต่ำอยู่ที่ 12 เดือน ตกลงทำสัญญา 1 ปี เจ้าของทรัพย์สินจะ ต้องจ่ายค่านายหน้าเป็นเงินเท่าค่าเช่า 1 เดือน หรือเท่ากับ 15,000 บาท หรือคิดเป็น 1 ใน 12 จากราคาค่าเช่าทั้งหมด ที่ตกลงทำสัญญา
นายหน้าช่วยหาผู้เช่าคอนโดมิเนียม ในราคาค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท โดยไม่มีระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ ทำให้ผู้เช่าตกลงทำสัญญา 6 เดือน ซึ่งเจ้าของทรัพย์สิน จะต้องจ่ายค่านายหน้าเป็นเงิน เท่ากับค่าเช่า (10,000×6) ต่อ 12 เดือน หรือเท่ากับ 5,000 บาท
เทคนิคขั้นตอน การทำสัญญากับนายหน้า
ค่านายหน้าตามกฎหมาย ไม่ได้มีการระบุอัตราไว้อย่างชัดเจนว่า จะต้องให้ผลตอบแทนเป็นเงินเท่าไหร่ ทำให้ในทางปฏิบัติแล้ว ต้องมีการตกลงทำสัญญากัน ระหว่างเจ้าของทรัพย์สินและนายหน้า รวมถึงระบุวันที่จะจ่ายผลตอบแทน ให้กับนายหน้าให้เรียบร้อย ก่อนเซ็นสัญญากันด้วย โดยการทำสัญญาระหว่างนายหน้าจะแบ่งเป็น 3 กรณี คือ
– กรณีสัญญาแบบเปิด คือ การที่เจ้าของคุยกับนายหน้าหลายราย และขายอสังหาริมทรัพย์เองด้วย ในกรณีนี้นายหน้าที่เป็นผู้ติดต่อ ดำเนินการซื้อขายได้ก่อน จะได้รับค่าตอบแทนเพียงคนเดียว
– กรณีสัญญาแบบปิด คือ การที่เจ้าของคุยกับนายหน้ารายเดียว และไม่ขายอสังหาริมทรัพย์เองด้วย ดังนั้น ช่องทางในการซื้อขาย จะมาจากนายหน้าเพียงรายเดียว ที่จะได้ค่าตอบแทนจากการขาย
– กรณีสัญญาแบบปิดเฉพาะราย คือ การที่เจ้าของคุยกับนายหน้ารายเดียว และระบุชื่อผู้ซื้อ ที่ต้องการจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้ ถ้านายหน้าสามารถขายทรัพย์สินนั้น ๆ ให้กับผู้ชื่อที่มีรายชื่อในรายการ จากเจ้าของทรัพย์สิน นายหน้าก็จะได้ผลตอบแทนตามตกลง
สรุปส่งท้าย
เพื่อน ๆ คนไหนที่กำลังอยากขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือใครที่อยากปล่อยเช่าทรัพย์สินของตัวเอง แต่ยังมองไม่เห็นตลาด ไม่มีช่องทางการขายและฐานลูกค้าที่เยอะพอ บางคนอาจจะได้ลูกค้า แต่ไม่ได้ราคาขายตามที่ได้ตั้งเป้าเอาไว้
โดยแน่นอนว่า การทำงานร่วมกับนายหน้า หรือการว่าจ้างเอเจ้นท์ จะต้องมีค่านายหน้าตามกฎหมาย ให้ช่วยดำเนินการในการขายและการให้เช่า ก็เป็นข้อดีที่อาจทำให้ มีคนเห็นทรัพย์ที่เราจะขายมากขึ้น อีกทั้ง การขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นเงินที่มีมูลค่าสูง อาจใช้เวลานานในการปิดการขาย การให้นายหน้าเข้ามาช่วยก็จะประหยัดเวลาให้เราสามารถไปจัดการเรื่องอื่น ๆ ได้มากขึ้นด้วย
