ใครที่กำลังจะสร้างบ้านของตัวเองสักหลัง นอกจากเรื่องรูปแบบของอาคารด้านความสวยงามแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นอันดับต้นๆ เลยก็คือเรื่องของกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการสร้างบ้านทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว รวมถึงอาคารต่างๆ ซึ่งกฎหมายข้อที่เราจะต้องพิจารณาเป็นข้อแรกๆ เพราะเกี่ยวข้องกับการจัดวางอาคารก็คือ กฎหมายระยะร่น หรือระยะห่างของอาคารกับเขตที่ดิน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งใน กฎหมายควบคุมอาคาร เนื้อหาสาระเกี่ยวกับกฎหมายข้อนี้มีอะไรที่เจ้าของบ้านอย่างเราต้องทำความเข้าใจกันก่อนบ้าง ตาม พี่ไว้ใจ มาดูเลยค่ะ
กฎหมายระยะร่น เป็นหนึ่งในข้อกำหนดที่ถูกระบุไว้ในกฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ที่จะกล่าวถึงลักษณะของอาคารแบบต่างๆ วัสดุที่ใช้ ไปจนถึงส่วนต่างๆ ของอาคาร เช่น บันไดหนีไฟ ทางเดิน เป็นต้น แต่ในวันนี้พี่ไว้ใจจะกล่าวถึงเฉพาะที่เกี่ยวกับ กฎหมายระยะร่น และพื้นที่ว่างของอาคารกันก่อนนะคะ ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่เราจะเจอเป็นอย่างแรกๆ ตั้งแต่การวางผังอาคารกันเลย
เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ
- ระยะร่นคืออะไร
- ที่เว้นว่างคืออะไร
- กฎหมายระยะร่น และกฎหมายเกี่ยวกับที่เว้นว่าง มีไว้ทำไม?
- กฎหมายระยะร่นที่ควรรู้
- กฎหมายเกี่ยวกับที่เว้นว่างที่ควรรู้
ระยะร่นคืออะไร
ตาม กฎหมายควบคุมอาคาร ระยะร่นของอาคาร คือ ระยะที่วัดระหว่างส่วนของถนนสาธารณะหรือแหล่งน้ำสาธารณะมายังส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคาร โดยในกฎหมายจะมีระบุไว้ เช่น ให้วัดแนวอาคารให้ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ หรือให้วัดจากขอบทาง หรือ เขตแหล่งน้ำสาธารณะ เป็นต้น แล้วแต่กรณีว่าอาคารนั้นๆ ก่อสร้างอยู่ใกล้กับอะไร
ที่เว้นว่างคืออะไร
ที่เว้นว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือหลังคาใดๆ ปกคลุม อาจจะเป็นบ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำ สวน ที่พักขยะ หรืออะไรก็ได้ที่จะต้องมีความสูงจากพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาปกคลุมเหนือสิ่งก่อสร้างนั้น โดยในกฎหมายควบคุมอาคารก็จะระบุเอาไว้เลยว่าสำหรับอาคารแต่ละประเภทนั้นจะต้องมีการเว้นที่ว่างเอาไว้ในสัดส่วนร้อยละเท่าไหร่ของพื้นที่ทั้งหมด โดยประเด็นที่เพื่อนๆ น่าจะเจอกันมากที่สุดคือ ที่เว้นของอาคารประเภทอาคารอยู่อาศัยและอาคารอยู่อาศัยรวม โดยกฎหมายระบุไว้ว่า ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
ตัวอย่างเช่น
พี่ไว้ใจกำลังวางแผนก่อสร้างบ้านร่วมกับสถาปนิกบนพื้นที่ 70 ตร.วา (เท่ากับ 280 ตร.ม.)
บ้านของพี่ไว้ใจชั้น 1 มีพื้นที่ก่อสร้าง 170 ตร.ม. และมีพื้นที่ก่อสร้างชั้น 2 อีก 150 ตร.ม.
ดังนั้น พื้นที่ชั้นที่มากที่สุด คือ พื้นที่ชั้น 1 = 170 ตร.ม.
ที่ว่างตามกฎหมายกำหนดคือ 30% x 170 = 51 ตร.ม.
สรุปได้ว่า พี่ไว้ใจจะต้องเว้นที่ว่างรอบบ้านไว้ทั้งหมดอย่างน้อย 51 ตร.ม. โดยไม่มีสิ่งปกคลุมอื่นๆ
กฎหมายระยะร่น และกฎหมายเกี่ยวกับที่เว้นว่าง มีไว้ทำไม?
– ด้านความปลอดภัย เวลาเกิดเหตุฉุกเฉินอย่าง ไฟไหม้ พื้นที่ว่างระหว่างอาคารและระยะร่นจะช่วยให้การดับไฟทำได้ง่าย เพราะรถดับเพลิงและเจ้าหน้าที่จะสามารถเข้าไปปฏิบัติงานได้สะดวกมากขึ้น เพื่อนๆ จะเห็นได้ว่าระยะร่นของอาคารขนาดใหญ่จะมีมากกว่าอาคารเล็กๆ อย่างบ้านเรือนทั่วไป เพราะจะต้องใช้พื้นที่ในการให้รถดับเพลิงสามารถวิ่งเข้าไปทำงานได้สะดวกนั่นเอง อีกทั้งการเว้นที่ว่างและระยะห่างจะช่วยให้ไฟไม่ลามไปยังบ้านและอาคารใกล้เคียงด้วย
– ด้านการก่อสร้าง เวลาบ้านแต่หลังจะทำการซ่อมแซมอาคารหรือทำการต่อเติมในอนาคต ที่ว่างระหว่างอาคารจะช่วยทำให้มีพื้นที่เพียงพอในการทำงานได้สะดวกโดยไม่ไปกระทบเพื่อนบ้านนั่นเอง
– ด้านการอยู่อาศัยร่วมกัน พื้นที่เว้นว่างและระยะร่นจะช่วยลดการกระทบกระทั่งกันระหว่างผู้อยู่อาศัยบ้านใกล้เรือนเคียงในประเด็นต่างๆ เช่น เรื่องความสะอาด สุขอนามัย การมีสัตว์รบกวนจากบ้านหลังหนึ่งไปอีกหลังหนึ่ง เรื่องรางน้ำฝนที่อาจจะสาดไปโดนบ้านข้างๆ รวมถึงเรื่องกลิ่นไม่พึงประสงค์จากบ้านข้างเคียงเวลาทำอาหาร หรือมีการใช้งานอื่นๆ เพราะช่วยให้มีพื้นที่ว่างเว้นเอาไว้ให้อาการศถ่ายเทได้นั่นเอง
กฎหมายระยะร่นที่ควรรู้
ระยะร่นของอาคารจะพิจารณาจากความกว้างของถนนสาธารณะหรือแหล่งน้ำสาธารณะเป็นหลัก โดยมีข้อที่ควรรู้ เช่น
– ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีระยะร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
– อาคารที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือ เกิน 8 เมตร แบ่งออกเป็น
- ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
- ถ้าถนนสาธารณะกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีระยะร่นอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
- ถ้าถนนสาธารณะกว้างมากกว่า 20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร
– อาคารที่อยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ
- ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น ทะเลสาบ ทะเล หรือบึง กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 12 เมตร
– ลักษณะของผนังอาคาร การมีช่องเปิดประเภทประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง ก็ส่งผลต่อระยะร่นของแนวอาคารเช่นกัน ดังนี้
- ผนังของอาคารที่มีช่องเปิด ถ้าเป็นอาคารที่สูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
- ผนังของอาคารที่มีช่องเปิด ถ้าเป็นอาคารที่สูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่เกิน 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- ถ้าไม่เป็นช่องเปิดตามข้อบัญญัติ กทม.ระบุไว้เพิ่มเติมว่า ถ้าเป็นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตร.ม. ด้านที่เป็นผนังทึบสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าห่างน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้านนั้น
Credit : pexels.com
กฎหมายเกี่ยวกับที่เว้นว่างที่ควรรู้
ที่เว้นว่างจะถูกกำหนดแตกต่างกันตามลักษณะอาคารแต่ละประเภท โดยมีข้อที่ควรรู้ เช่น
– ที่ว่างอาคารอยู่อาศัยและอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
– ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะอื่นๆ ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
– ห้องแถวหรือตึกแถว ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร
– ระหว่างแถวของห้องแถวหรือตึกแถวที่ยาวรวมกันเกิน 40 เมตร ต้องมีที่ว่าง 4 เมตรกั้นยาวตลอดความยาวตึกแถวนั้น
– บ้านแฝดต้องมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 และ 2 เมตร ตามลำดับ และด้านข้างต้องกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร
สรุปส่งท้าย
จะเห็นได้ว่าข้อกำหนดและกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารที่พี่ไว้ใจได้เล่าให้ฟังไปนั้น มีความซับซ้อนและต้องดูหลายประเด็นควบคู่กันไป เช่น เรื่องพื้นที่อาคารรวม พื้นที่ว่าง และระยะร่น ทั้งหมดล้วนส่งผลต่อการออกแบบอาคารทั้งสิ้น ซึ่งนอกจากใน กฎหมายควบคุมอาคาร แล้ว ก็ยังมีเรื่องของที่ว่างและระยะร่นที่กำหนดเอาไว้ในกฎหมายท้องถิ่นอื่นๆ อีกที่เราต้องดูควบคู่กันไป เช่น ในเขตกรุงเทพมหานครต้องดูกฎหมายผังเมืองร่วมด้วย ดังนั้นเพื่อนๆ ที่กำลังจะสร้างบ้านอาจจะลองทำความเข้าใจในบางส่วนที่เป็นประเด็นสำคัญเอาไว้ เพื่อให้เข้าใจถึงที่มาที่ไปและข้อจำกัดในการออกแบบอาคารของสถาปนิกที่กำลังทำงานอยู่ด้วยกัน หรือใครที่ซื้อบ้านจัดสรรที่มีการออกแบบมาเสร็จแล้ว ก็จะได้เข้าใจรูปแบบและลักษณะของบ้านที่สร้างมามากขึ้น ที่สำคัญในอนาคตถ้าจะมีการต่อเติมก็จะได้ทำได้แบบไม่ผิดกฎหมายด้วย เพราะกฎหมายที่สร้างขึ้นก็มีไว้สำหรับสวัสดิภาพและความปลอดภัยของเรานั่นเอง
