การเลือกซื้อบ้านมือสอง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับใครหลาย ๆ คนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลังหนึ่งแต่มีงบประมาณจำกัด โดยเฉพาะการเลือก ซื้อบ้านกรมบังคับคดี หรือที่เรียกกันว่า บ้านขายทอดตลาด ที่ได้ชื่อว่าเป็นบ้านดีในราคาที่เอื้อมถึงได้ แต่ว่าการเข้าประมูลบ้านนั้นดูมีหลายขั้นตอนแล้วเราต้องเริ่มอย่างไร จะมีปัญหาซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีที่อาจต้องเจอบ้าง ตามพี่ไว้ใจไปศึกษารายละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อกันได้เลย

เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ

• ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร ?
• จะรู้ได้อย่างไรว่ามีการขายบ้านจากกรมบังคับคดี?
• ขั้นตอนการเข้าประมูล ซื้อบ้านกรมบังคับคดี
• ซื้อบ้านกรมบังคับคดี ดีไหม ? มีปัญหาอะไรบ้างที่อาจเจอ

ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร

การซื้อบ้านกรมบังคับคดี หมายถึง การประมูลซื้อบ้านที่ถูกยึดมาจากเจ้าของเดิมที่ไม่สามารถชำระหนี้ธนาคารได้ เป็นบ้านที่เจ้าของทรัพย์นำไปจดจำนองกับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน แต่ในวันที่ครบกำหนดชำระเงินแล้ว เจ้าของบ้านกลับไม่สามารถนำเงิน ไปชำระหนี้คืนให้กับธนาคารได้ ก็จะถูกฟ้องร้องเป็นคดีแดง ให้นำเอาหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือบ้านหลังนั้น ไปทำการขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้กับธนาคารนั่นเอง

ซึ่งสิ่งที่หลายคนให้ความสนใจในการซื้อบ้านที่กรมบังคับคดี นำออกมาขายทอดตลาดนั้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ บ้านดังกล่าวจะมีราคาใกล้เคียงกับราคาประเมิน ซึ่งมักจะเป็นราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดถึง 30% เลยทีเดียว นอกจากนั้นแล้ว ถ้าทรัพย์ชิ้นไหนขายทอดตลาดไม่ได้ในครั้งแรก ก็จะมีการประมูลขายในครั้งต่อ ๆ ไป โดยมีราคาเริ่มต้นลดลง อยู่ที่ 90% ของราคาประเมิน หรือราคาที่ประกาศขายในรอบแรกอีกด้วย

จะรู้ได้อย่างไรว่า มีการขายบ้านจากกรมบังคับคดี

เพื่อน ๆ สามารถหาข้อมูลได้ จากเว็บไซต์ของ กรมบังคับคดี ที่ www.led.go.th หรือที่ application ของกรมบังคับคดี คือ LED Property Plus โดยลองค้นหาดูว่ามีบ้านหรือทรัพย์ชิ้นไหนที่น่าสนใจ ซึ่งเนื้อหาหลัก ๆ ที่เราจะต้องดูก็คือลักษณะของทรัพย์ ราคาประมูลเริ่มต้น จำนวนเงินที่ต้องวางหลักประกัน โดยนำไปในรูปเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค และรอบวันวันเวลา ที่เปิดประมูล

• 

รวมถึง อย่าลืมอ่านเงื่อนไขในการขายให้ดี ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูล ซึ่งเงื่อนไขการขายที่สำคัญที่สุดที่พี่ไว้ใจแนะนำคือ ควรเป็นเงื่อนไขแบบ การขายโดยปลอดการจำนอง หมายความว่าบ้านที่เราจะเข้าไปประมูลนั้น ไม่มีภาระหนี้สินติดมาด้วยซึ่งจุดนี้จะช่วยลดปัญหาซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีที่อาจเกิดขึ้นได้

ขั้นตอนการเข้าประมูล ซื้อบ้านกรมบังคับคดี

1. ค้นหาบ้านหลังที่ต้องการ เช็ครายละเอียดต่าง ๆ จากเว็บไซต์ของ กรมบังคับคดี

2. ไปดูทรัพย์หรือสถานที่จริง เพื่อให้เห็นสภาพจริง ๆ ของทรัพย์ที่เราต้องการจะประมูล เพราะภาพถ่ายที่เห็นอาจะไม่ตรงกับของจริงก็ได้ และการไปเห็นสภาพจริง ก็จะสามารถประเมินได้คร่าว ๆ ว่าราคาเหมาะสมหรือไม่ ประมูลได้แล้วต้องเสียค่ารีโนเวทอีกเท่าไหร่ รวมถึงไปดูว่ายังมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่หรือไม่

3. โทรติดต่อสอบถาม เพื่อตรวจสอบสำนวนกับเจ้าพนักงานบังคับคดี และตรวจสอบรายละเอียด เกี่ยวกับจำนวนเงินหลักประกันที่ต้องใช้

4. เตรียมเอกสารมาให้พร้อม ในวันประมูล ซึ่งก็คือ สำเนาบัตรประชาชน หรือหากใครเป็นข้าราชการหรือรัฐวิสาหกิจ ก็สามารถใช้บัตรประจำตัวข้าราชการ , บัตรเจ้าหน้าที่รัฐ , บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรืออาจจะใช้หนังสือเดินทาง ก็ได้เช่นกัน นอกจากบัตรจริงแล้ว อย่าลืมถ่ายสำเนาเซ็นรับรองถูกต้องมาด้วย 1 ฉบับ

• 

5. ในวันประมูล ให้ไปลงทะเบียนเพื่อเข้าร่วมประมูล วางเงินประกันเป็นเงินสด หรือแคชเชียร์เช็ค และส่งเอกสารต่าง ๆ ก่อนเริ่มการเข้าประมูล

6. หลักจากลงทะเบียนเข้าร่วม ผู้ประมูลจะได้รับป้ายเข้าประมูล พร้อมกับลำดับจากพนักงาน เพื่อใช้สำหรับการเสนอราคา และเข้าไปในสถานที่สำหรับทำการประมูล

7. เจ้าพนักงานบังคับคดี จะเริ่มอธิบายวิธีการขายและเงื่อนไข รวมทั้งข้อกำหนดในการขายทอดตลาดก่อนว่า จะมีขั้นตอนเป็นอย่างไรกันบ้าง  จากนั้นจะเริ่มลงรายละเอียดในส่วนของบ้านกรมบังคับคดี

8. เมื่อประมูลซื้อบ้านได้ เพื่อน ๆ จะต้องมีค่าใช้จ่ายอีกคือ ค่าอากรแสตมป์เป็นเงิน ร้อยละ 0 หรือ 5 ของราคาซื้อขาย ค่าโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมินที่ดิน ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) และค่าจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง

9. ทำสัญญาซื้อขายและต้องชำระเงินภายใน 15 วัน หรือจะขยายเวลาก็ได้แต่ไม่เกิน 3 เดือน แต่ทั้งนี้ ต้องมีเอกสารในการขอขยายเวลา เช่น หลักฐานการยื่นกู้ว่าอยู่ระหว่างการดำเนินการกับธนาคาร

10. เมื่อชำระเงินเรียบร้อย ก็ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่เราต้องกู้เงินจากธนาคาร ควรกู้จากธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์ จะได้รับความสะดวกในการทำธุรกรรมยิ่งขึ้น โดยควรเริ่มเดินเรื่องขอกู้ตั้งแต่ก่อนจะเข้าประมูล เพื่อให้ดำเนินการทันภายในกรอบเวลาที่กรมบังคับคดีกำหนด

ซื้อบ้านกรมบังคับคดี ดีไหม ? มีปัญหาอะไรบ้างที่อาจเจอ

1. การซื้อบ้านกรมบังคับคดี เราสามารถไปดูสถานที่จริงของบ้านได้ก็จริง แต่บางบ้านก็มีปัญหาอื่น ๆ ที่เรามองไม่เห็นซ่อนอยู่ เช่น เรื่องงานระบบต่าง ๆ น้ำประปา ไฟฟ้า หลังคารั่ว เป็นต้น ทำให้ยากที่จะประเมินได้ว่า จะมีจุดที่เราต้องเสียเงินซ่อมแซมอีกมากน้อยแค่ไหน ทางที่ดีอาจจะลองหาผู้เชี่ยวชาญ เช่น ช่างหรือผู้รับเหมา ที่ไว้ใจได้ไปด้วย เพื่อช่วยดูเรื่องร่องรอยการใช้งานต่าง ๆ ที่เราอาจจะดูเองไม่ออก เพื่อประเมินเบื้องต้นว่า บ้านหลังนี้เหมาะสมที่จะประมูลต่อไปหรือไม่

2. แน่นอนว่าการซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี เป็นการซื้อบ้านมือสอง ทำให้ในบางกรณีผู้พักอาศัยเดิมก็ยังคงอยู่ในอาคาร แต่ถ้าเราชนะการประมูล และชำระเงินแล้ว เราสามารถดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขับไล่ออกไปได้

3. ในกรณีที่เจ้าของเดิมกับโจทก์ หรือธนาคารที่ยื่นฟ้องต่อศาลให้ขายทอดตลาด มีการไกล่เกลี่ยกัน อาจจะเกิดการถอนทรัพย์ออกจากการประมูลได้ ทำให้ผู้ที่จะเข้าร่วมประมูลต้องเสียเวลาในการดำเนินการ และเตรียมตัวโดยเปล่าประโยชน์ ดังนั้น ควรตรวจสอบก่อนการประมูลว่า มีเจ้าของบ้านมาขอสงวนสิทธิ์ในการประมูลหรือไม่

4. บ้านบางหลังมีภาระการจำนองติดไปด้วย ทำให้ผู้ที่ประมูลได้ จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ด้วย ทางที่ดีให้ประมูลทรัพย์ที่ระบุว่าเป็นทรัพย์ที่ขายโดยปลอดการจำนอง

• 

สรุปส่งท้าย

จากที่ได้กล่าวมาเพื่อน ๆ คงเห็นแล้วว่า การซื้อบ้านกรมบังคับคดี เป็นทางเลือกที่น่าสนใจที่ทำให้ได้บ้านในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด แต่ก็มีข้อควรระวังที่ต้องทำการบ้านให้ดีก่อนการเข้าร่วมประมูลอยู่ไม่น้อยเลย ตั้งแต่เรื่องทางกายภาพ อย่างเช่น สภาพทรัพย์สิน ไปจนถึงเงื่อนไขต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ 

และที่สำคัญคือ ภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมดก็เป็นหน้าที่ของผู้ประมูลได้ ดังนั้นแล้ว การประเมินข้อดีข้อด้อย ก่อนซื้อบ้านกรมบังคับคดี จึงเป็นเรื่องสำคัญที่เพื่อน ๆ ควรชั่งน้ำหนักและมองให้รอบด้าน เพื่อให้ได้บ้านมือสองราคาดี และไม่ต้องมีปัญหาหนักใจในภายหลัง