การขายของทั่วไปอาจจะเริ่มต้นแค่มีสินค้า มีลูกค้า มีตลาดหรือช่องทางการขาย ก็พร้อมปล่อยขายได้ไม่ยาก แต่การ ขายที่ดิน แน่นอนว่าไม่ใช่เรื่องง่ายขนาดนั้น เนื่องจากที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เกี่ยวข้องกับกฏหมาย และมีรายละเอียดค่อนข้างเยอะ การจะซื้อขายที่ดินจึงเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องศึกษาหาข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบ หากเพื่อนๆ เป็นมือใหม่ที่กำลังจะขายที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ผ่านนายหน้า ต้องการขายที่ดินด้วยตัวเอง จะเริ่มต้นยังไงดี? มีเรื่องอะไรที่ต้องรู้บ้าง? บทความนี้ พี่ไว้ใจ มีข้อแนะนำ 5 เรื่องต้องรู้และเตรียมให้ดีก่อน ขายที่ดิน ด้วยตัวเอง เป็นขั้นตอนและรายละเอียดที่ต้องเตรียมแบบเข้าใจง่าย มีรายละเอียดดังนี้เลย

เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ

• กำหนดราคาที่ดิน
• ลงประกาศตามช่องทางต่างๆ
• เตรียมสัญญาจะซื้อจะขาย
• เตรียมค่าใช้จ่าย
• เตรียมเอกสารหลักฐานการโอน

1. กำหนดราคา ขายที่ดิน

อย่างแรกเลยเพื่อนๆ ต้องเตรียมที่ดินที่ต้องการจะขายให้พร้อม พร้อมทั้งกำหนดราคาซื้อขายที่ดิน โดยอิงจากปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน เช่น ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน ขนาดเนื้อที่ สภาพที่ดิน หรือการต่อรองของผู้ซื้อ-ผู้ขาย เป็นต้น ทั้งนี้ การตั้งราคาที่ดินให้ขายได้และได้ราคาที่เหมาะสม อย่างแรกควรหาข้อมูลเบื้องต้นจากราคาประเมิน ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นให้พอทราบราคาที่ดินของตัวเองระดับหนึ่ง โดยราคาประเมินนั้นมีด้วยกัน 2 ประเภท คือ

– ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ : ส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น ราคาอาจจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด และทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินราคาที่ดินทุกๆ 4 ปี นอกจากนี้ราคาประเมินที่ดินยังถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมของหน่วยงานราชการด้วย
– ราคาประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันทางการเงิน : ส่วนใหญ่มักจะคิดคำนวณจากราคาตลาดเป็นหลัก แต่ก็นำข้อมูลจากกรมธนารักษ์มาประกอบด้วย การประเมินตรงนี้ถือเป็นการประเมินราคาที่สะท้อนมูลค่าที่ดินได้มากกว่าตัวเลขจากกรมธนารักษ์

2. ลงประกาศ ขายที่ดิน ตามช่องทางต่างๆ

ปัจจุบันการลงประกาศขายที่ดินตามช่องทางต่างๆ เป็นที่นิยมมาก เพราะไม่มีค่าใช้จ่าย เป็นการประชาสัมพันธ์ได้อย่างรวดเร็วและเข้าถึงง่าย แต่จะทำอย่างไรให้การประกาศขายเป็นที่น่าสนใจ และดูน่าเชื่อถือ ลองมาดูหลักการง่ายๆ ดังนี้

• การเลือกเว็บไซต์ลงประกาศ ต้องเลือกดูเว็บที่น่าเชื่อถือ และมีจำนวนคนเข้าชมเว็บไซต์มาก เว็บไซต์ที่ดีต้องมีการจัดแบ่งหมวดหมู่อย่างชัดเจน ค้นหาสินค้าได้ง่าย
• ความน่าเชื่อถือของผู้ขาย ต้องบอกข้อมูลของตัวเองให้ชัดเจนว่าเป็นใคร และเป็นการแสดงว่ามีตัวตนอยู่จริงข้อมูลพื้นฐานที่ควรบอก ได้แก่ ชื่อ สถานะ (เจ้าของที่ดิน) ช่องทางการติดต่อ
• สามารถติดต่อได้ง่ายและเร็ว ทั้งเบอร์โทรศัพท์และอีเมล์ โทรไปแล้วต้องมีคนรับสาย และต้องเช็คอีเมล์ตลอดเวลา เพราะการติดต่อได้ง่ายเป็นข้อได้เปรียบที่ทำให้ขายได้เร็ว
• หัวข้อประกาศน่าสนใจ และต้องบอกรายละเอียดสำคัญ เช่น ขายที่ดิน ตรงไหน ราคาเท่าไหร่
• ใส่ข้อมูลรายละเอียดให้ชัดเจน ครบถ้วน เพื่อง่ายต่อการตัดสินใจซื้อ รายละเอียดควรมี ดังนี้
  1) ขนาดที่ดิน ไร่ งาน ตารางวา หรืออาจบอกหน้ากว้างคุณยาวด้วยเพื่อความละเอียด
  2) ข้อมูลที่ตั้งหรือแผนที่ของที่ดินที่ต้องการขาย อาจเป็นแผนที่ใน Google Map ภาพถ่าย หรือภาพวาดที่แสดงความชัดเจนของสถานที่
  3) ราคาของที่ดิน ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อสามารถใช้ในการเปรียบเทียบและตัดสินใจเข้าชมที่ดินของคุณ แนะนำว่าควรสำรวจตลาดก่อนตั้งราคา
  4) รูปภาพที่ดินที่จะขาย ถ่ายให้เห็นพื้นที่โดยรวมของที่ดิน วิวที่ดินสามารถมองเห็นอะไรบ้าน เส้นทางคมนาคมถนนทางเข้าทางออกต่างๆ
  5) เขียนรายละเอียดของพื้นที่โดยรอบ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อที่ดิน เช่น ใกล้แหล่งท่องเที่ยว, ที่ดินติดทะเล หรือที่ดินติดถนนการคมนาคาสะดวก เป็นต้น
  6) เอกสารสัญญา การซื้อที่ดินทุกครั้ง จะต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันอย่างถูกต้องทุกครั้ง

3. เตรียมสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อมีผู้สนใจอยากซื้อที่ดิน และมีการตกลงเรื่องราคาซื้อขายกันเป็นที่เรียบร้อยแล้ว จะต้องมีการทำสัญญากันขึ้นฉบับหนึ่งมีชื่อว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินที่ทำการซื้อขาย ดังนี้

• สถานที่ตั้งอยู่ที่ไหน
• ที่ดินมีขนาดเท่าไหร่
• ราคาซื้อขาย
• ระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย ระบุว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ
• เงินจอง/เงินมัดจำ
• ข้อความสำคัญในสัญญา ต้องระบุว่าผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ตามกำหนด และผู้ซื้อจะชำระเงินให้ในวันดังกล่าว เพื่อประโยชน์ของผู้ขายที่ดินนั่นเอง

โดยรายละเอียดหรือรูปแบบสัญญาจะซื้อจะขายสามารถหาดูได้จากเว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน หรือ สำนักงานคดีอาญากรุงเทพใต้ หรือแบบฟอร์มจากสำนักงานกฏหมายและอื่นๆ

4. เตรียมค่าใช้จ่าย

ถึงแม้ผู้ขายจะต้องเป็นฝ่ายได้เงินค่าที่ดินจากผู้ซื้อ แต่ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ต้อง เตรียมเงินสดไปบางส่วนที่เป็นค่าใช้จ่าย ซึ่งยังอยู่ในความรับผิดชอบของเรา และในส่วนรายละเอียดค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เราต้องเตรียมเพิ่มมีดังนี้

• ค่าเสียภาษีเงินได้ เมื่อขายที่ดินได้เงินก็จึงต้องเสียภาษี โดยหลักเกณฑ์เป็นไปตามเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนด
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ
• ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
• ค่าจดจำนอง เฉพาะสำหรับกรณีกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งคิดที่ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

สำหรับค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์นั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายอาจออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย นอกจากนี้ หากเป็นการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก เช่น ค่าส่วนกลาง  ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ และมิเตอร์ไฟฟ้า

5. เตรียมเอกสารหลักฐานการโอน

เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ เอกสารที่ต้องเตรียมไปในวันดังกล่าวมีความสำคัญมาก เพราะหากเอกสารไม่ครบจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ และต้องทำการนัดหมายใหม่ ซึ่งทำให้เสียเวลากันทุกฝ่าย สำหรับเอกสารที่ผู้ขายที่ดินจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่

ขายที่ดิน ด้วยตัวเอง ทำยังไง? พอมาถึงตอนนี้หลายคนอาจหายสงสัยไปบ้าง แน่นอนว่าการขายที่ดินนั้นมีรายละเอียดและขั้นตอนที่ค่อนข้างยิบย่อย ต้องเตรียมความพร้อมกันให้ดี เพื่อนๆ ควรศึกษาข้อมูลเรื่องการขายที่ดินให้รอบด้านและครบถ้วน ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทำการตกลงเรื่องค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายและเตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อมในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การซื้อขายที่ดินเรียบร้อย และไม่เป็นการเสียเวลาของทุกฝ่าย เท่านี้การขายที่ดินก็ไม่ใช่เรื่องน่าปวดหัวอีกต่อไป