ปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์มีราคาที่ค่อนข้างสูงมาก ซึ่งหลายๆ คนก็ไม่มีกำลังมากพอที่จะซื้อมาเป็นของตัวเอง ดังนั้น การเช่า จึงเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ไม่มีกำลังทรัพย์มากนัก หรืออาจต้องการเก็บเงินสดไว้ เพื่อใช้ลงทุนอย่างอื่น วันนี้ พี่ไว้ใจ จะมาแชร์ความรู้เกี่ยวกับ สัญญาเช่าที่ดิน ให้กับทุกคนที่สนใจ เช่าที่ดิน หรือต้องการปล่อยเช่าที่ดิน ซึ่งจะต้องทำความเข้าใจ ศึกษาข้อมูลกันก่อน พร้อมกับมีแบบฟอร์มสัญญาเช่าซื้อที่ดิน มาเป็นตัวอย่างด้วย เรามาดูไปพร้อมๆ กันเลยค่ะ

เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ

• สัญญาเช่าที่ดินสำคัญยังไง ก่อนการซื้อขายที่ดินต้องรู้อะไรบ้าง
• สัญญาเช่าที่ดินมีประเภทไหนบ้าง
• รายละเอียดหรือข้อตกลงสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาเช่า
• ตัวอย่างแบบฟอร์มสัญญาเช่าที่ดิน แต่ละประเภท

สัญญาเช่าที่ดินสำคัญยังไง ก่อนการซื้อขายที่ดินต้องรู้อะไรบ้าง

สัญญาเช่าที่ดิน เป็นนิติกรรม ที่จำเป็นต้องศึกษาอย่างละเอียดรอบครอบ เพราะเป็นการทำสัญญาร่วมกัน ระหว่าง ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่า โดยมีข้อตกลงและเงื่อนไขในการเช่าเพื่อความเข้าใจตรงกันของทั้งสองฝ่าย อีกทั้งยังเป็นหลักฐานสำคัญสำหรับการเช่า

โดยจะต้องมีรายละเอียดที่สำคัญในสัญญา เช่น อัตราค่าเช่า วิธีการชำระเงิน ระยะเวลาที่ให้เช่า รายละเอียดของทรัพย์สินที่มีการเช่า การรับผิดชอบของผู้เช่า ฯลฯ โดยที่กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินจะไม่ถูกโอนเป็นของผู้เช่าโดยเด็ดขาด ซึ่งข้อมูลเหล่านี้เพื่อนๆ จำเป็นต้องรู้รายละเอียดทั้งหมดก่อนการทำสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาด

สัญญาเช่าที่ดิน มีประเภทไหนบ้าง

1. สัญญาเช่าที่ดิน ระยะสั้น มีระยะเวลาในการเช่าไม่เกิน 3 ปี เป็นสัญญาที่ทำได้เอง บุคคลต่อบุคคล ไม่จำเป็นต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน โดยมีรายละเอียดสำคัญดังนี้

• ระบุเงื่อนไขต่างๆ ที่ตกลงกันไว้
• ระบุค่าเช่าให้ชัดเจน 
• ระบุช่วงเวลาค่าเช่าให้ชัดเจน ตั้งแต่วันเริ่มเช่าจนถึงวันสิ้นสุดการเช่า
• ระบุรายละเอียดของ ผู้เช่า และ ผู้ให้เช่า อย่างชัดเจน
• ลงลายมือชื่อของ ผู้เช่า และ ผู้ให้เช่า พร้อมพยาน ให้ครบถ้วน เอกสารสัญญาจึงจะสมบูรณ์

2. สัญญาเช่าที่ดิน ระยะยาว หรือสัญญา ให้เช่าที่ดินระยะยาว เป็นการทำสัญญาประเภทที่มีระยะเวลาในการเช่า มากกว่า 3 ปีขึ้น โดยผู้เช่าและผู้ให้เช่า จะต้องไปจะจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ สำนักงานกรมที่ดิน ในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยประเภทสัญญาแยกเป็น 3 ข้อดังนี้

• สัญญาเช่าธรรมดา สัญญาประเภทนี้ มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป โดยที่ผู้เช่า เสียค่าเช่า ให้กับผู้ให้เช่า แต่หากกรณีผู้เช่าเสียชีวิต ในช่วงเวลาที่ยังอยู่ในสัญญา สัญญาจะถือเป็นการสิ้นสุดโดยที่ ผู้เช่าไม่สามารถส่งต่อให้กับทายาทได้ และหากมีเรื่องฟ้องร้องกัน จะต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ดิน ที่ทำจากสำนักงานที่ดินเท่านั้น จึงจะสามารถฟ้องร้องในขั้นตอนต่อไปได้ โดยจะต้องดำเนินการภายในระยะเวลาที่สัญญากำหนด เช่น ในสัญญากำหนดไว้ 6 ปี ก็จะต้องทำการฟ้องร้องภายใน 6 ปี

• สัญญาเช่าต่างตอบแทน เป็นสัญญาเช่าที่มีการตกลงกันเป็นพิเศษ โดยที่ ผู้เช่า ต้องชำระค่าตอบแทนอย่างอื่นให้กับ ผู้ให้เช่า ที่นอกเหนือจากค่าเช่า เช่นกรณีที่ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่ให้เช่า หรือรวมถึงการต่อเติมอาคารที่มีสภาพชำรุด ผู้เช่าต้องเป็นผู้ซ่อมแซม ออกค่าใช้จ่ายค่าก่อสร้าง และค่าซ่อมแซมอาคารเอง แต่กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน สัญญาเช่าประเภทนี้จะแตกต่างจากสัญญาเช่าธรรมดาตรงที่ กรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงเวลาที่อยู่ในสัญญา ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้

• การเช่าช่วง คือ การทำสัญญาที่ผู้เช่า เอาทรัพย์สินที่ตัวเองเช่า ให้ผู้อื่นเช่าต่อ (บุคคลที่ 3) สัญญารูปแบบนี้ ผู้เช่าต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน ไม่อย่างนั้นจะถือเป็นความผิดสัญญาเช่า ซึ่งผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและเรียกเอาทรัพย์สินที่ให้เช่าคืนได้ แต่หากได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าแล้ว ก็สามารถทำสัญญาใหม่ขึ้นมาสองฉบับ ระหว่าง ผู้เช่า (ผู้เช่าเดิม) และ ผู้เช่า (ผู้เช่าต่อ) เพื่อเป็นข้อตกลงและใช้เป็นหลักฐานร่วมกัน

รายละเอียดหรือข้อตกลงสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาเช่า

ในการทำ สัญญาเช่าซื้อที่ดิน เพื่อนๆ จะต้องทราบถึงองค์ประกอบสำคัญของสัญญา โดยเฉพาะ ที่ดินบ้านที่มีมูลค่า สัญญาเช่านั้นเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะจะช่วยป้องกันปัญหาต่างๆที่อาจตามมาได้ โดยมีรายละเอียดสำคัญดังนี้

รายละเอียดคู่สัญญา ซึ่งหมายถึง ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่า ในสัญญาต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจนของทั้งสองฝ่าย เช่น ชื่อ – นามสกุล ที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้ เบอร์โทรศัพท์ หรือควรมีรายละเอียดข้อมูลของบุคคลที่เกี่ยวข้องไว้ สำหรับกรณีติดต่อผู้ทำสัญญาไม่ได้

รายละเอียดของที่ดินที่เช่า ควรระบุให้ชัดเจนถึง โฉนดที่ดินเลขที่ ขนาดพื้นที่ของที่ดิน ฯลฯ ว่าเป็นที่ดินตามที่ตกลงกันไว้หรือไม่ กรณีไม่ได้เป็นการเช่าทั้งโฉนด ควรมีการใส่รายละเอียดขอบเขตพื้นที่สำหรับเช่าให้ชัดเจน  เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมีความเข้าใจที่ตรงกัน ป้องกันการเข้าใจผิดจนนำไปสู่การฟ้องร้องในภายหลัง

รายละเอียดระยะเวลาที่ให้เช่า จะต้องมีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน เริ่มเมื่อไหร่ สิ้นสุดเมื่อไหร่ เพราะรายละเอียดเหล่านี้ มีผลต่อการทำสัญญา เช่น สัญญาระยะสั้น ระยะเวลาเช่าต้องไม่เกิน 3 ปี สัญญาระยะยาว ระยะเวลาให้เช่ามากกว่า 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี สำหรับสัญญาประเภทนี้ต้องไปจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน พร้อมจ่ายค่าธรรมเนียมด้วย

รายละเอียดค่าเช่า เงินประกัน และวิธีการชำระ เรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญที่เพื่อนๆ ไม่ควรมองข้าม เพราะจะต้องระบุลงไปในสัญญาและต้องมีความชัดเจนอย่างมาก เช่น รายละเอียดของอัตราค่าเช่า วัน/เดือน/ปี การชำระเงินค่าประกันล่วงหน้า กำหนดกี่เดือน กี่ปี  ชำระเงินโดยวิธีการไหน ชำระในวันที่เท่าไหร่ ของเดือนไหน ข้อมูลเหล่านี้ต้องชัดเจน รวมไปถึงในสัญญาจะมีการขึ้นค่าเช่าหรือไม่ หากมี จะกำหนดระยะเวลาช่วงไหน และขึ้นประมาณเท่าไหร่ ฯลฯ

รายละเอียดทรัพย์สินที่ให้เช่า นอกจากที่เราจะเช่าที่ดินแล้ว ทรัพย์สินในที่นี้อาจจะรวมไปถึง ทรัพย์สินอื่น ๆ ที่อยู่บนที่ดิน เช่น อาคาร สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ซึ่งในสัญญาจำเป็นต้องมีการระบุลงไปให้ชัดเจนด้วย 

รายละเอียดความรับผิดชอบของผู้เช่า ข้อนี้นอกจากจะป้องกันไม่ให้ผู้เช่านำทรัพย์สินไปใช้ในทางที่ผิดแล้ว ยังทำให้ผู้เช่ารู้จักระมัดระวังการใช้ที่ดินหรือทรัพย์สินที่เช่า หากในการใช้ประโยชน์แล้วเกิดชำรุดเสียหาย ทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า จะต้องทำข้อตกลงเกี่ยวกับมูลค่านั้นว่าเท่าไหร่ ระบุให้ชัดเจนเข้าไปในสัญญา เช่น ก่อนการเช่า และ หลังเช่า สภาพต้องเป็นเช่นเดิมเหมือนวันแรกที่ทำการเช่า หากมีความเสียหายผู้เช่าต้องรับผิดชอบตามสัญญา

Tips : สัญญาเช่าซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ กฎหมายได้กำหนดแบบสัญญาไว้ว่า ต้องทำเป็นหนังสือ ซึ่งหมายความว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ต้องมีการลงลายมือชื่อในสัญญา มิฉะนั้นสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะ

ตัวอย่าง แบบฟอร์มสัญญาเช่าซื้อที่ดิน  แต่ละประเภท

1. สัญญาเช่าที่ดิน  (PDF) คลิก
2. สัญญาเช่าซื้อระยะยาว คลิก 
3. สัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระยะเวลาไม่เกิน  3 ปี (PDF)  คลิก
4. สัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (PDF) คลิก 
5. สัญญาเช่าที่ดิน เพื่อการเกษตร  (DOC) คลิก

สรุปส่งท้าย

เพื่อนๆ จะเห็นว่าการทำ สัญญาเช่าที่ดิน  เป็นการทำเอกสารนิติกรรมที่มีความสำคัญมาก และมีองค์ประกอบหลายส่วนที่จะต้องทำให้ละเอียดรอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะนำไปสู่การฟ้องร้องในภายหลังได้