ใครที่กำลังจะซื้อขายที่ดินต้องเคยเห็นประกาศขายที่มาพร้อมชื่อเอกสารตัวย่อมากมาย ไม่รู้ว่าคืออะไร ในขณะที่ที่ดินบางแห่งก็เป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ด้วย พี่ไว้ใจ ขอเตือนซักนิดว่าหากเพื่อนๆ ยังไม่แน่ใจว่าเอกสารแต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร อย่าเพิ่งตัดสินใจซื้อเด็ดขาดเลยนะคะ เพราะแม้ว่า เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เหล่านี้จะมีความสำคัญ และเป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิ์ครอบครองได้ แต่ก็จะใช่ว่าจะนำมาใช้ซื้อขายที่ดินได้เสมอไป ส่วนเพื่อนๆ คนไหนที่เป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้วก็ต้องศึกษาให้ดีเช่นเดียวกันว่าเอกสารที่เราถืออยู่นั้นเป็นประเภทไหน ไม่เช่นนั้นอาจจะเสียที่ดินไปโดยไม่รู้ตัวก็ได้นะ

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน คือเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินนั้นๆ โดยแต่ละประเภทจะระบุรายละเอียดที่แตกต่างกัน ซึ่งบางประเภทก็เป็นเพียงเอกสารแสดงสิทธิ์ จึงไม่สามารถนำไปใช้ทำนิติกรรม ซื้อ ขาย โอน หรือจำนองได้ ที่นิยมใช้กันในปัจจุบันมีอยู่ 5 ประเภท พี่ไว้ใจ จะมาแนะนำแต่ละประเภท รวมถึงขั้นตอนการออกเอกสารสิทธิ์ และเรื่องที่ควรรู้อื่น ๆ กันค่ะ

เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ 

• เอกสารสิทธิ์ที่ดิน 5 ประเภท มีอะไรบ้าง
• เอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นๆ ที่ออกให้โดยเฉพาะ
• ขั้นตอนในการขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทต่างๆ
• ที่ดินมือเปล่า ออกเอกสารสิทธิ์หรือซื้อขายได้หรือไม่

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สำคัญ 5 ประเภท มีอะไรบ้าง 

1. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 

• 

เป็นเอกสารหลักที่นิยมใช้กันมากที่สุด เพราะแสดงถึงกรรมสิทธิ์ในการถือครองที่ดินได้อย่างสมบูรณ์ จะมีตราครุฑสีแดงอยู่ด้านบน ออกโดยกรมที่ดิน มีรายละเอียดของที่ดินนั้นอย่างครบถ้วนชัดเจน ทั้งเลขโฉนด ตำแหน่งและพื้นที่โดยรอบ ลักษณะรูปร่าง ขนาด รวมไปถึงรายละเอียดการเปลี่ยนมือจากผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ต้นจนถึงปัจจุบัน สามารถใช้ทำนิติกรรม จำนอง ซื้อ ขาย โอน ได้โดยชอบธรรม

แต่หากมีบุคคลอื่นมาอาศัยในพื้นที่ดังกล่าวเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 10 ปีติดต่อกัน โดยที่เจ้าของที่ไม่ได้ทำการขับไล่หรือขัดขวาง บุคคลนั้นสามารถยึดครองสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ดินนั้นได้โดยทันที หรือที่เรียกว่าการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง 

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดิน เลขโฉนดนี้ยังมีความสำคัญในการประเมินราคาที่ดิน รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดของที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อที่ได้อีกด้วย โดยปัจจุบันสามารถทำการตรวจสอบผ่านทางออนไลน์ได้แล้วที่เว็บไซต์ dolwms.dol.go.th/tvwebp หรือแอพพลิเคชั่น LandsMaps​ 

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 , น.ส.3 ข. 

• 

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ประเภทที่มีสัญลักษณ์ ตราครุฑสีดำ โดย น.ส.3 จะออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วนน.ส.3 ข. จะออกโดยเจ้าพนักงานที่ดิน แต่มีลักษณะเหมือนกันคือเป็นเอกสารที่รับรองว่าผู้ถือหนังสือนี้ได้ทำประโยชน์บนที่ดินผืนนั้นถูกต้องตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด จึงมีสิทธิในการครอบครอง ทำนิติกรรม ซื้อ ขาย โอน ที่ดินนั้นได้ แต่ยังไม่ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เพราะยังไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ การกำหนดขอบเขต หรือตำแหน่งที่ดินอย่างชัดเจน จะมีรายละเอียดเพียงแค่ทำเลที่ตั้งและขนาดเท่านั้น 

ดังนั้น ก่อนทำธุรกรรมทุกประเภท จึงต้องไปแจ้งต่อกรมที่ดิน ให้เจ้าหน้าที่มาทำรังวัดและติดประกาศจากทางราชการเป็นระยะเวลา 30 วันก่อน หากไม่มีผู้คัดค้านจึงซื้อขายหรือออกเป็นโฉนดได้ ในกรณีที่มีผู้เข้าครอบครองพื้นที่นี้เกิน 1 ปี โดยไม่ถูกขัดขวาง ผู้นั้นสามารถยึดครองสิทธิ์ในที่ดินได้โดยชอบธรรม 

3. เอกสาร น.ส.3 ก. 

• 

เอกสารสิทธิ์ที่มีสัญลักษณ์ ตราครุฑสีเขียว ออกโดยกรมที่ดิน ส่วนที่แตกต่างจากน.ส.3และน.ส.3 ข. คือจะมีการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศในการกำหนดตำแหน่งที่ดินเพิ่มขึ้นมา จึงสามารถบอกตำแหน่งได้ชัดเจนกว่า แต่ก็ยังเป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์บนที่ดินเหมือนกัน จึงถือว่ายังไม่ได้มีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ 

หากต้องการออกเป็นโฉนดก็จะต้องไปยื่นคำร้องต่อกรมที่ดินก่อน แต่ข้อดีคือไม่ว่าจะออกโฉนด หรือทำนิติกรรม ซื้อ ขาย โอน จะสามารถทำได้เลยโดยไม่ต้องแจ้งและรอประกาศ แต่จะเสียสิทธิ์เมื่อมีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองโดยไม่มีการขัดขวางจากเจ้าของพื้นที่เป็นระยะเวลา 1 ปี เช่นเดียวกัน 

4. ใบจอง หรือ น.ส.2 

• 

เอกสารที่ออกโดยราชการ เพื่อแสดงว่าผู้ถือหนังสือนี้ ได้รับการอนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐผืนนั้นเป็นการชั่วคราว โดยต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน บนพื้นที่อย่างน้อย 75% ของพื้นที่ทั้งหมด อย่างต่อเนื่องให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี โดยไม่สามารถนำไปจำนอง โอน หรือขายใบจองนี้ให้ผู้อื่นได้ เว้นแต่เป็นมรดกเท่านั้น  

เมื่อทำถูกต้องครบตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว จึงสามารถนำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินได้ แต่ก็จะไม่สามารถโอนได้ หรือห้ามโอนภายในเวลาที่กำหนดไว้ แต่หากไม่สามารถทำตามระเบียบดังกล่าวได้ก็จะหมดสิทธิ์ในที่ดินนั้น และถูกยกสิทธิ์ให้ผู้อื่นแทน 

5. อ.ช. 2 

• 

เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดิน คุณสมบัติโดยรวมคล้ายโฉนดที่ดิน แต่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดห้องใดห้องหนึ่ง ในอาคารหรือคอนโดมิเนียม รวมถึงกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง โดยจะแสดงรายละเอียดต่างๆ เช่น ขนาดพื้นที่โดยรวมของอาคารชุด ขนาดของห้องชุดที่ถือครอง เลขที่ห้อง ชั้นที่ตั้ง ลักษณะรูปแบบ แผนผังของห้อง เป็นต้น  

เอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นๆ ที่ออกให้โดยเฉพาะ

นอกจากเอกสารสิทธิ์ที่ดินทั้ง 5 ประเภทข้างต้นแล้ว ยังมีเอกสารประเภทอื่นๆ ที่ออกให้โดยเฉพาะจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมักมีข้อกำหนดในการโอนหรือซื้อขาย อย่างเช่น

• ส.ป.ก. 4-01 สัญลักษณ์ตราครุฑสีน้ำเงิน เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม(ส.ป.ก) แสดงถึงการอนุญาตให้ครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม รายละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์บนที่ดินนั้น จึงไม่สามารถโอน ขาย จำนอง หรือนำไปออกโฉนดในอนาคตได้ นอกจากให้ตกทอดเป็นมรดกและใช้เพื่อการเกษตรกรรมต่อไปเท่านั้น หากไม่มีผู้รับมรดกหรือใช้ที่ดินผิดประเภทก็จะเสียสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปโดยปริยาย และแม้จะมีผู้เข้าไปครอบครองพื้นที่โดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานานเท่าใดก็ตาม ก็ไม่สามารถยึดสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินนั้นได้ 
• ส.ท.ก. เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมป่าไม้ อนุญาตให้ทำกินในเขตป่าไม้ ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ ในระยะเวลา 5 ปี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาสามารถนำมาต่ออายุได้ โดยต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท แต่จะไม่มีกรรมสิทธิ์บนที่ดินนั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนออกโฉนดได้ เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดกเพื่อการเกษตรกรรมเท่านั้น และจะถูกยกเลิกสิทธิ์โดยอัตโนมัติหากไม่มีการทำประโยชน์บนที่ดินนั้นเกิน 2 ปี 
• น.ค. 3 เอกสารที่ออกโดยกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ เพื่อรับรองว่าผู้ถือซึ่งเป็นสมาชิกนิคมได้รับอนุญาตให้ทำประโยชน์ในที่ดินของนิคมสร้างตนเองรายละไม่เกิน 50 ไร่ เมื่อทำประโยชน์ต่อเนื่องเกิน 5 ปี จึงสามารถนำใบน.ค.3 นี้ไปขอออกโฉนดที่ดินได้ แต่โฉนดนั้นจะไม่สามารถโอนได้เป็นระยะเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันออกโฉนด 

ดังนั้น ก่อนที่เราจะทำธุรกรรมใด รวมไปถึงซื้อขายที่ดินต่างๆ ก็ควรต้องศึกษาและตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดินนั้นๆ อย่างรอบคอบก่อนนะคะ

• 

ขั้นตอนในการขอ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ประเภทต่างๆ  

ในการขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทเพื่อนำไปใช้ทำธุรกรรมต่างๆ ก็มีรายละเอียดที่ต้องทำแตกต่างกันไป และพี่ไว้ใจก็นำมาให้เพื่อนๆ ได้ศึกษากัน ดังนี้

เอกสารประกอบการขอออกโฉนดที่ดิน 

เอกสารสำหรับใครที่ต้องการขอออกโฉนดที่ดิน มีสิ่งที่ต้องเตรียมให้พร้อม ดังนี้

• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส และหลักฐานการเปลี่ยนชื่อหรือสกุล (ถ้ามี) 
• แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) 
• ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน 
• หลักฐานการถือครองที่ดิน เช่น ใบจอง ใบเหยียบย่ำ ตราจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้นทะเบียน (แบบหมายเลข 3) น.ค.3 กสน.5 ใบไต่สวน หรือใบนำ เป็นต้น 
• หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน หรือหลักฐานอื่นที่เกี่ยวข้อง 

ขั้นตอนการออกโฉนดที่ดิน 

• ผู้ขอนำหลักฐานไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะนัดวันเพื่อทำการรังวัดที่ดิน พร้อมสอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น 
• เมื่อทำการรังวัดที่ดินเสร็จเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะประกาศแจกโฉนดโดยมีกำหนด 30 วัน และจะปิดไว้ในที่เปิดเผย เช่นสำนักงานที่ดินท้องที่ สำนักงานเขต ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวง หรือที่ทำการกำนันท้องที่ และบริเวณที่ดินที่ขอออกโฉนดแห่งละ 1 ฉบับ หากอยู่ในเขตเทศบาลจะปิดไว้ที่สำนักงานเทศบาลอีก 1 ฉบับ 
• ในกรณีที่ไม่มีผู้คัดค้าน เมื่อตรวจสอบเรียบร้อยแล้วสามารถออกโฉนดที่ดินให้ได้เลย แต่ในกรณีที่มีผู้คัดค้าน เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวน ถ้าตกลงกันได้ก็จะดำเนินการตามข้อตกลงนั้น หากตกลงกันไม่ได้ เจ้าหน้าที่จะเสนอเรื่องไปยังผู้ว่าราชการจังหวัด เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดพิจารณาสั่งการแล้ว หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่พอใจในผล สามารถไปฟ้องศาลได้ภายใน 30 วันนับตั้งแต่รับทราบผล  

เอกสารการขอหนังสือ รับรองการทำประโยชน์ 

เช่น น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือน.ส.3 ข. ต้องเตรียมเอกสาร ดังนี้ 

• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส และหลักฐานการเปลี่ยนชื่อหรือสกุล (ถ้ามี) 
• แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) 
• ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน 
• หลักฐานการถือครองที่ดิน เช่น ใบจอง ใบเหยียบย่ำ ตราจอง หนังสือแสดงการทำประโยชน์ เช่น น.ค.3 หรือ กสน.5 เป็นต้น 
• หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่นที่เกี่ยวข้อง 

ขั้นตอนการออกหนังสือ รับรองการทำประโยชน์

• นำเอกสาร ไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ 
• ชี้ตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ( ร.ว.10 ก ) พร้อมลงชื่อรับรอง 
• เจ้าหน้าที่จะนัดวันเพื่อทำการรังวัดที่ดิน เมื่อทำการรังวัดเสร็จแล้ว ให้รอรับหนังสือแจ้งไปรับประกาศ เพื่อปิดประกาศ และนำหางประกาศมาคืนเจ้าหน้าที่ 
• รอรับหนังสือแจ้งให้ไปรับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ 

• 

ที่ดินมือเปล่า สามารถออกเอกสารสิทธิ์หรือซื้อขายได้หรือไม่ 

ที่ดินมือเปล่า หมายถึงที่ดินที่ไม่มีโฉนด อาจจะเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์เลย หรือที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์อย่าง น.ส.3 น.ส.3 ก. ล้วนถือเป็นที่ดินมือเปล่าทั้งหมด ซึ่งที่ดินประเภทนี้จะสามารถออกโฉนดได้ในกรณีที่เป็นที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์มาตั้งแต่ก่อนเริ่มบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497)

แต่ในกรณีที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้น หลังจากมีการบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว แต่ที่ดินนั้นไม่ใช่ที่ดินต้องห้ามที่ไม่ให้มีการออกโฉนดที่ดิน ก็สามารถออกโฉนดที่ดินได้เช่นเดียวกัน โดยเจ้าหน้าที่จะใช้วิธีการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต และที่ดินเหล่านี้ สามารถทำการซื้อขายหรือโอนให้กันได้ แต่ต้องตรวจสอบด้วยว่าที่ดินนั้นอยู่ในส่วนต้องห้ามหรือไม่ มิเช่นนั้นนอกจากจะไม่ได้สิทธิ์ในการครอบครองแล้ว ยังถือเป็นการกระทำความผิดตามกฎหมายอีกด้วย

ดังนั้น เพื่อความปลอดภัย พี่ไว้ใจแนะนำว่า ควรทำหนังสือ จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และเปลี่ยนชื่อในหนังสือรับรอง หรือขอโฉนดให้เรียบร้อยก่อนค่อยทำการซื้อขาย เพราะต้องอย่าลืมว่าที่ดินประเภทนี้สามารถถูกแย่งครอบครองได้โดยบุคคลอื่นภายในระยะเวลาเพียง 1 ปีเท่านั้น

สรุปส่งท้าย  

เอกสารสิทธิ์ที่ดีและน่าเชื่อถือมากที่สุดก็คือ โฉนดที่ดิน เพราะเป็นเอกสารที่แสดงถึงการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ ส่วนเอกสารสิทธิ์อื่นๆ จัดเป็นเพียงเอกสารแสดงการครอบครองเท่านั้น ซึ่งมีเงื่อนไขและรายละเอียดในการซื้อขาย หรือการยึดครองที่แตกต่างกันออกไป ถ้าหากเพื่อนๆ เป็นผู้ซื้อ จะต้องตรวจสอบสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินแต่ละที่ให้ละเอียด ไม่เช่นนั้นอาจถูกหลอกหรือมีปัญหาตามมาในภายหลังได้ โดยเฉพาะที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ก็ยิ่งมีความเสี่ยง ทางที่ดีควรให้ผู้ขายออกเป็นโฉนดให้เรียบร้อยก่อนเพื่อความปลอดภัยและสบายใจของเราเอง