การซื้อที่ดิน ถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญไม่แพ้การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ดังนั้นไม่ว่าทุกคนจะซื้อที่ดินกับใครก็ตาม จะซื้อผ่านเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือผ่านนายหน้า จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน เพื่อให้มั่นใจก่อนว่า ที่ดินที่เรากำลังจะได้มานั้นเป็นที่ดินที่มีอยู่จริง และไม่ได้มีผู้แอบอ้างขายที่ดินให้เรา จนเกิดปัญหาที่น่าปวดหัวต่าง ๆ ตามมาในภายหลัง และในบทความนี้ พี่ไว้ใจ จึงอยากจะพาทุกคนไปทำความรู้จัก วิธีเช็กโฉนดที่ดิน แบบง่าย ๆ ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหนก็ทำได้ เพื่อความถูกต้อง และความสบายใจของผู้ซื้อที่ดินทุกคน
เลือกอ่านตามหัวข้อที่สนใจ
ปัญหายอดฮิตที่คนซื้อที่ดินอาจเจอ
โดนหลอกให้ซื้อที่ดินโดยใช้โฉนดที่ดินปลอม
สำหรับปัญหาในข้อแรกนี้ ถือเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในปัจจุบันที่การปลอมแปลงเอกสาร ด้วยเทคโนโลยีหรือโปรแกรมต่าง ๆ เป็นเรื่องง่าย ดังนั้น ผู้ซื้ออย่างเราทุกคน ควรที่จะทำการตรวจสอบโฉนดที่ดินในทันที ก่อนที่จะมีการทำสัญญาซื้อขายต่าง ๆ
โดนหลอกให้ซื้อที่ดินที่ติดจำนองอยู่
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วนั้น การที่จะซื้อที่ดินมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเราได้ จะต้องไม่เป็นที่ดินติดจำนอง หรือที่ดินผืนนั้นจะต้องถูกไถ่ถอน หรือหลุดจำนองเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เพราะไม่อย่างนั้น เราก็จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาเป็นของเราได้ ก็เท่ากับเสียเงินไปฟรี ๆ นั่นเอง
Credit : canva.com
โดนแอบอ้างขายที่ดินด้วยโฉนดจริง
ในบางครั้งนั้น แม้จะมีการนำโฉนดที่ดินตัวจริงมาขายให้กับเรา แต่ตัวของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นไม่ใช่คนเดียวกันกับผู้ที่มาขาย เป็นเพียงผู้ที่มาแอบอ้างขายที่ดินผืนนี้ โดยที่เจ้าของตัวจริงไม่ยินยอม ซึ่งสุดท้ายแล้วเราก็อาจจะต้องดำเนินเรื่องฟ้องร้องเป็นเรื่องยาวได้ ดังนั้น นอกจากจะต้องตรวจโฉนดที่ดินแล้ว อย่าลืมที่จะตรวจสอบชื่อผู้ถือครอง หรือผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนที่กำลังจะซื้อนี้ด้วย
โดนหลอกให้ซื้อที่ดินที่กำลังถูกอายัด
สำหรับกรณีที่ดินถูกอายัดนี้ จะไม่มีการระบุลงในโฉนดที่ดินโดยตรง ดังนั้น เราจะไม่สามารถทราบได้เลยว่า ที่ดินกำลังถูกยึดหรืออายัดอยู่หรือไม่ โดยการตรวจสอบกรณีนี้ เราสามารถทำได้โดยไปแจ้งที่ สำนักขายที่ดิน เท่านั้น
และปัญหาดังกล่าว ไม่ใช่แค่เพียงผู้ซื้อที่ดินมือใหม่เท่านั้น ที่จะถูกฉ้อโกงหรือแอบอ้างขายที่ดินที่ไม่ถูกต้อง แต่สำหรับผู้ที่เคยซื้อ-ขายที่ดินเป็นประจำอยู่แล้ว ก็จำเป็นที่จะต้องระวังปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้เอาไว้เช่นกัน
วิธีการ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน คือเอกสารสำคัญก่อนจะทำนิติกรรมหรือการซื้อขายต่างๆ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินให้รอบคอบ ซึ่งหลังจากที่เราได้เห็น ปัญหาที่อาจต้องเจอ กันไปแล้ว คราวนี้เรามาลองทำความรู้จักกับ วิธีเช็คโฉนดที่ดิน ง่าย ๆ จากพี่ไว้ใจกันบ้าง รับรองได้ว่าไม่เจอปัญหาปวดหัวจากการซื้อที่ดินอย่างแน่นอน มาดูกันเลยว่า จะสามารถทำยังไงได้บ้าง
Credit : canva.com
การตรวจสอบโฉนดที่ดินปลอม
เทคนิคการตรวจดูว่าโฉนดที่ดินที่เราได้มานั้น เป็นของจริงหรือมีการปลอมแปลง สามารถตรวจได้เบื้องต้นด้วยตัวเอง โดยเริ่มดูจากรายละเอียดต่อไปนี้
ข้อมูลครบถ้วนหรือไม่ แน่นอนว่าข้อมูลในโฉนดที่ดินนั้น จะต้องมีการกรอกมาอย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น ตำแหน่งของที่ดิน ทั้งระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบลอำเภอ จังหวัด จะต้องมีการระบุไว้อย่างชัดเจน ไม่มีตำแหน่งใดตำแหน่งหนึ่งเว้นว่าง
แต่ในส่วนของข้อมูลที่เป็นรายละเอียดของ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน นั้น อาจมีเว้นว่างได้ เช่น สัญชาติ บ้านเลขที่ หมู่ที่ เป็นต้น โดยจะมีการใส่เครื่องหมาย “-” มาแทน แต่จะไม่มีการเว้นว่างไปเฉย ๆ และในส่วนของชื่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์นั้น จะไม่มีการเว้นว่างอย่างแน่นอน
Credit : mgronline.com
มีการลงวันที่ออกโฉนดหรือไม่ โดยทั่วไปแล้วนั้น ที่ด้านล่างตรงกึ่งกลางของโฉนดที่ดิน จะมีการเขียนรายละเอียดเกี่ยวกับวันที่ออกโฉนดที่ดิน โดยมีการระบุไว้ชัดเจนว่า ออก ณ วันที่…. เดือน…. พุทธศักราช…. ซึ่งเจ้าหน้าที่จะใช้การเขียนเป็นตัวหนังสือแทนตัวเลขทั้งหมด เช่น วันที่ สิบสอง เดือน มีนาคม พุทธศักราช สองพันห้าร้อยห้าสิบเอ็ด เป็นต้น หากเห็นว่าเป็นตัวเลข อย่าง 12 มีนาคม 2551 ให้คิดไว้ก่อนเลยว่าเป็นโฉนดปลอมอย่างแน่นอน
โฉนดที่ดินมีตราประทับหรือไม่ โดยตราประทับจะเป็นรูปทรงวงกลม ซึ่งจะประทับอยู่บนลายเซ็นของเจ้าพนักงานที่ดินที่ออกโฉนดให้ อยู่ในส่วนของด้านล่างกึ่งกลางของโฉนด หากโฉนดที่ดินไม่มีลายเซ็นของเจ้าพนักงาน หรือไม่มีตราประทับรูปทรงวงกลมดังกล่าว ให้ถือว่าเป็นของปลอมก่อนเช่นเดียวกัน
กรอบด้านข้างเขียนว่าอย่างไร มีทั้งหมด 4 แถวหรือไม่ สำหรับใครที่มีโฉนดที่ดินอยู่ในมือ อีกหนึ่งสิ่งที่สามารถสังเกตได้อย่างง่าย ๆ เลยนั่นก็คือกรอบด้านข้างของโฉนดที่ดิน ซึ่งจะเป็นกรอบที่เขียนว่า “กระทรวงมหาดไทย กรมที่ดิน” ทั้งหมด 4 ด้าน ด้านละ 4 แถว และที่สำคัญจะต้องมี ตราครุฑทับอยู่บนกรอบที่กึ่งกลางด้านบนสุดอีกด้วย
การตรวจสอบเอกสารเจ้าของที่ดิน
สำหรับขั้นตอนนี้เป็น วิธีเช็คโฉนดที่ดิน อย่างคร่าว ๆ ในขั้นแรก นั่นก็คือ การขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือเอกสารส่วนตัวจากทางผู้ขาย โดยหากตรวจสอบแล้วว่า ชื่อผู้ที่ถือครองในกรรมสิทธิ์ที่ดินและผู้ขาย ไม่ใช่บุคคลเดียวกัน เราควรสอบถามเพิ่มเติมว่า ผู้ที่ถือครองในกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นใคร พร้อมขอเอกสารยืนยันตัวตนให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน หรือหากทำการซื้อกับนายหน้า ควรขอดูเอกสารนายหน้า และนำมาถ่ายสำเนาเพื่อใช้เป็นหลักฐาน หากเกิดกรณีการฉ้อโกงต่าง ๆ
Credit : canva.com
การตรวจสอบที่ดินออนไลน์
สำหรับวิธีนี้นั้นจะทำให้เราสามารถตรวจสอบสภาพแวดล้อมของที่ดิน ภาพถ่ายดาวเทียม หรือแม้กระทั่งการบอกเส้นทางที่จะเข้าไปยังที่ดิน โดยทุกคนสามารถเข้าไปตรวจสอบได้ที่ เว็บไซต์ของ กรมที่ดิน ซึ่งมีความน่าเชื่อถือ และแสดงข้อมูลในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน ค้นหาที่ดิน เลขระวาง และโฉนดที่ดิน ได้อย่างถูกต้องชัดเจน โดยการจะเข้าไปเช็กจากเว็บไซต์นั้น เราต้องมีข้อมูล เพื่อการตรวจสอบ 3 อย่าง ได้แก่
- จังหวัดที่แปลงที่ดินตั้งอยู่
- อำเภอที่แปลงที่ดินตั้งอยู่
- เลขที่โฉนดที่ดิน
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินกับกรมที่ดิน
สำหรับวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่อยู่ในเขตพื้นที่เดียวกับที่ดินแปลงที่จะทำการซื้อ เนื่องจากการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินกับกรมที่ดินนั้น จะต้องทำการตรวจสอบในสำนักงานที่ดินที่อยู่ในเขตรับผิดชอบ โดยเราสามารถเข้าไปสอบถามได้ว่าที่ดินอยู่ในสถานะที่พร้อมทำการซื้อขายหรือไม่
Credit : canva.com
Tips : นอกจากโฉนดที่ดินแล้ว ยังมีเอกสารเกี่ยวกับที่ดินอื่น ๆ ที่อาจต้องดูประกอบไปพร้อมกันด้วย อย่างเช่น ใบจอง (น.ส.2), หนังสือรับรองการทำประโยชน์, ใบไต่สวน (น.ส.5) และ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
สรุปส่งท้าย
การ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะนอกจากจะช่วยให้เราไม่โดนฉ้อโกงอย่างง่าย ๆ แล้ว ยังป้องกันปัญหาที่จะตามมาในภายหลังอีกด้วย ดังนั้นแล้ว สำหรับเพื่อน ๆ คนไหนที่กำลังจะตัดสินใจ ซื้อที่ดิน ต่อจากใครก็ตาม พี่ไว้ใจอยากให้ทุกคน ไม่ลืมที่จะตรวจบสอบโฉนดที่ดิน และเอกสารต่าง ๆ ให้รอบคอบ เพื่อป้องกันมิจฉาชีพ และถ้าหากมีการตรวจสอบได้ว่าเป็นของปลอม ก็สามารถแจ้งความดำเนินคดีได้เลย
